Q.賃貸人が賃料を滞納した場合にそなえて、賃貸借契約書に「無催告解除特約条項」を定めておき、この条項を根拠に一か月でも賃料を滞納すれば、賃貸借契約を解除しようと思うのですが、有効でしょうか?

質問

不動産経営をしている者ですが、賃貸人が賃料を滞納した場合にそなえて、賃貸借契約書に「無催告解除特約条項」を定めておき、この条項を根拠に一か月でも賃料を滞納すれば、賃貸借契約を解除しようと思うのですが、有効でしょうか?

回答

 残念ながら、このような特約は無効です。賃貸人と賃借人との間には、信頼関係が基礎とされていますので、家賃の不払いによる借家契約の解除には、「信頼関係が破壊」されたと認められる事情が必要です。

信頼関係が破壊されたと認定されるためには、次の要件が必要とされています。

①少なくとも3カ月分以上の家賃の滞納があること

②滞納家賃を催促しても払わないこと

③今後も家賃の滞納が続くと予想されること

不動産経営についてお悩みの経営者の方は、この分野に詳しい弁護士にご相談ください。

<参考例>

【無催告解除特約条項例】

『家賃を1カ月分でも滞納すれば、直ちに何らの催告なくして本契約を解除できる』

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弁護士法人法律事務所瀬合パートナーズ

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発行日:2021.03.04

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