不動産売買のトラブル
目次
不動産売買におけるトラブル
不動産売買においては、以下のようなトラブルが生じることがあります。
・売主の説明義務違反が問題となっている
・売買物件に問題(瑕疵)があると指摘されている
・売買における手付をめぐってトラブルとなっている
・売買契約の成立をめぐってトラブルとなっている
・売買契約の解除をめぐってトラブルとなっている
不動産売買は、取引金額が高額であり、取引にあたってトラブルが生じると深刻な対立となることが多くあります。
このため弁護士に相談して適切な対応を取ることが良い場合があります。
売主の説明義務について
信義則上の説明義務を負う
不動産売買の契約準備段階に至ると、売主には、買主に対して重要な情報を提供する信義則上の義務を負うとされています。
ここでいう重要な情報とは、買主が売買契約を締結するか否かについて意思決定するために必要な情報をいいます。
売主がこの説明義務に違反したことによって、買主が損害を被った場合には、売主は買主に対して損害賠償責任を負うことがあります。
宅建業者による重要事項の説明義務
また、宅建業法35条は、宅地建物取引業者に対して、契約成立までに、一定の事項を「重要事項」として、取引の相手方に書面で説明する義務を課しています(重説)。
これに加え、宅建業法47条1号は、宅地建物取引業者に対して、一定の事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げることを禁止しています。
売主の説明義務違反が問題となるものとしては、例えば、土地の地中に産業廃棄物が埋められていた、土壌汚染がある、建築基準法上の接道要件を満たしていない土地である、自殺があった建物である、近隣に暴力団事務所が存在する、隣にマンションが建築される計画がある等の問題があります。
売買物件に瑕疵がある
売買物件に欠陥などがある場合も、トラブルになることがあります。
不動産売買契約においては、その売買の目的物について、当事者が合意した「備えるべき品質・性能」を有していなかった場合は、契約不適合責任を問われる場合があります(民法562条から564条)。
具体的には、目的物の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しによる履行の追完及び代金の減額を請求される可能性がある他、債務不履行に基づく損害賠償請求や契約解除がなされる可能性があります。
この場合、当事者間で合意していた「備えるべき品質・性能」が何かという点で争いになります。
この点について当事者間の対立が大きいと裁判となり、裁判でも紛争が長期化する可能性があります。
例えば、以下のような場合に、契約不適合責任が争われる場合があります。
契約不適合責任が認められるかについては、当事者間でどのような合意となっていたかということから判断するため、ケースによって結論が異なります。
物理的な瑕疵
土地が地盤沈下した、土壌汚染がある、擁壁が崩壊した、建物が傾いていた、基礎にひび割れがある、雨漏りがある等
心理的な瑕疵
建物内で自殺や殺人があった、近隣に暴力団事務所がある、隣地にマンションが建って日照や眺望が阻害された等
法律上の制限がある
建築基準法上の接道要件を満たしていないため建物を建築できない等
手付をめぐるトラブル
手付金による解約
不動産の売買契約においては、契約締結時に、買主から売主に対して「手付金」が交付されることが多いと思われます。
民法では、買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができると定められていますが(民法557条)。
ただし、相手方が契約の履行に着手した後は、契約解除ができないとされています。
このため、契約の解除ができなくなる「履行の着手」がどのような行為を指すかが問題となることがあります。
宅建業法による手付金の規制
宅地建物取引業者が売主の場合、自ら売主となる売買契約契約においては、代金額の2割を超える金額の手付金を受領することが禁止されています(宅建業法39条1項)。
また、この場合に宅建業者が受領した手付金については、その手付金がどのような性質をもつものと合意したとしても解約手付とされ、相手方が契約の履行に着手するまでは、契約を解除することができます(同条2項)。
なお、手付に関する事項については、宅建業法35条の重要事項説明の対象となっています。
売買契約の解除をめぐるトラブル
売買契約の解除をめぐるトラブルとしては、以下のようなものがあります。
・売買目的物について契約不適合があるとして、売買契約の解除ができるか。
・ローン特約(住宅ローンの審査が通らなかった場合は、売買契約を解除できる)により売買契約を解除できる場合はどのような場合か。
・クーリングオフ制度(宅建業法37条の2)によって、契約の申込み等を撤回することはできるか。
・契約の解除後に、損害賠償請求等をすることができるか。
不動産の売買問題でお悩みの方は、是非一度、法律事務所瀬合パートナーズにご相談ください。
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