１ 増改築承諾料の相場

　多くの借地契約書では、一般的に「増改築をするにあたり、地主の承諾を要する」旨の条項が定められています。そこで、増改築をするにあたり、地主の承諾を求める交渉の過程で、多くの場合、借地人が地主に一定の承諾料を支払うことにより解決を図ります（借地借家法１７条３項参照）。

　では、承諾料の相場とはいったいいくらなのでしょうか。
　この点、借地権の残存期間、土地の状況、増改築後の建物の形状、借地に関する従前の経過等が総合的に考慮されますが、概ね更地価格の３％から５％が相場といわれています。

２　借地権の譲渡承諾料の相場

　借地権の譲渡も、多くの借地契約書において、無断譲渡は禁止されているのが通常です（民法６１２条参照）。そこで、この場合も、地主の承諾を求める交渉の過程で、借地人が地主に一定の承諾料を支払うことにより解決を図ることが多いです（借地借家法１９条参照）。

　この場合の承諾料の相場ですが、借地権価格の１０％といわれています。なお、借地権価格とは、「更地価格×借地権割合」により算出します。借地権割合は、国税庁が公表する路線価図がよく参考にされています。

３　交渉を有利に進めるコツ

　上記のとおり、各承諾料を定めるにあたっては、いずれも更地価格の評価額が大きく影響します。そこで、各承諾料の交渉を有利に進めるためのコツですが、不動産鑑定士による不動産鑑定書を算定資料として交渉していくのが有効です。特に、大手の不動産デベロッパーや第三セクター等は、不動産鑑定書があることにより、社内での決済がとりやすいものと推認されます。

　もちろん、不動産鑑定士の費用は、概ね５０万円から８０万円程度かかりますので、費用対効果を考える必要はあります。

　増改築や借地権譲渡の各承諾料の相場や交渉について、お悩みの方がおられましたら、不動産の問題に強い専門家にご相談ください。

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弁護士法人法律事務所瀬合パートナーズ

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