Q.家賃の滞納から明渡訴訟、強制執行までの一般的な流れを教えてください。

1 質問

質問

　不動産の賃貸経営をしています。借主に家賃を滞納された場合、賃貸人としてとるべき対応方法について、一般的な流れを教えていただけますでしょうか？

回答

　一般的に次のような流れになることが多いです。　

① 家賃の滞納（信頼関係の破壊＝約３か月分）

　家賃を滞納したからといって、すぐに賃貸契約を解除することはできません。一般的には、家賃を３か月分滞納すれば、賃貸人と賃借人間の信頼関係が破壊されていると言われ、賃貸契約を解除することができると言われています。

　そこで、まずは、賃料を支払うように督促してみましょう。家賃の支払期限を徒過すれば、すぐにでも督促することが重要です。

②賃貸契約の解除・任意での明渡交渉

　督促しても支払ってこない場合で、家賃の滞納が３か月分になれば、賃貸借契約を解除することを検討しましょう。解除通知は、内容証明+配達証明書付で送付する等、証拠に残る形で通知するべきです。

　いきなり訴訟をすることを考えずに、まずは、任意で明渡しに応じるように交渉しましょう。

③ 明渡訴訟の提訴

　任意での立退き交渉に応じない場合、裁判を検討しなければなりません。物件の所在地を管轄する裁判所に提訴することになります。契約書に専属管轄条項がある場合には、明記された裁判所に提訴しましょう。借主が所在不明になっている場合は、送達の関係で現地調査が必要となってきます。

④ 判決（確定・仮執行宣言）

　賃貸借契約や解除通知書などの証拠を提出する等して、審理が尽くされた場合、審理終結となり、１ヶ月後くらいに判決が言い渡されます。判決結果に不服がある場合、高等裁判所への控訴が可能です。

　賃貸人としては、控訴されることにより、明渡の実現が遅れないように、判決に仮執行宣言を付けてもらうように主張しましょう。

⑤ 強制執行（明渡しの催告・明渡しの断行）

　判決が確定し、それでも任意で明渡をしない場合、明渡しの催告や断行を行う必要があります。

　明渡しは裁判手続で実現するよりも、延滞賃料の免除や、立退き料を支払うことで、早期に実現した方が経済的なことが多いです。可能な限り、任意での明渡しが実現することを目指しましょう。

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弁護士法人法律事務所瀬合パートナーズ

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