民泊新法と民泊ビジネスにおける注意点~インバウンド対策から空室・空き家対策まで~

1.民泊新法

 2017年6月、「住宅宿泊事業法」(民泊新法、以下「新法」といいます。)が成立しました(2018年6月15日までに施行予定)。今後は旅館業法の許可がない民泊も、一定の要件のもと合法となります。

 近年、日本を訪れる外国人旅行者が急増しており、国内の宿泊施設の整備・拡充が緊喫の課題でした。そこで、民泊は、この課題を解消する受け皿としても期待が寄せられています。

 では、今後、民泊ビジネスを行うにあたり、法的にどのような点に注意すればよいのでしょうか。

2.新法改正後のルール

(1)これまで、民泊に関する法規制として、旅館業法における宿泊サービス(旅館業)に該当する場合、営業許可が必要でした。また、建築基準法・都市計画法上、「旅館・ホテル」に該当する場合、住居専用地域では建築(用途変更)ができない等、用途地域の制限があります。

 さらに、消防法における「宿泊施設」に該当する場合、防火性能・消防用設備の使用・設置が必須です。新法で民泊が適法に認められる場合、これらの法規制が適用除外となります。

(2)また、何よりも注意すべきなのは、新法によって、民泊の営業日数に「年間180日」の上限が設けられたことです。この日数制限は、各都道府県の条例によりさらに短縮される可能性があります。

 これらの日数制限は、稼働率を高めて収益を稼ごうとする民泊事業者にとって、最大の規制となるでしょう。民泊に使えないことで生じる約180日をどのように有効活用するかが悩みどころですが、マンスリー等の短期の建物賃貸借に用いること等が考えられます。

(3)その他、新法において、「住宅宿泊事業者(いわゆるホスト)」は、都道府県あるいは保健所設置の市区町村への届出が必要となります。また、「住宅宿泊管理事業者」と「住宅宿泊仲介業者」は国土交通大臣の登録を受ける必要があります。

 さらに、空き家や賃貸物件等の家主が不在の民泊においては、これらの業務を住宅宿泊管理業者に委託することが義務づけられました。

3.マンション管理規約や賃貸借契約との関係

(1)分譲マンションの所有者がマンションを民泊として提供する場合、マンション管理規約には住居専用規約が入っていることが多く、これに抵触する可能性があります。

 最近は、利用者と近隣住民とのトラブルを懸念してか、「民泊禁止」を明記するマンションも増えていると聞きます。分譲マンションを民泊として提供する場合は、事前に必ず管理規約を確認するようにしてください。

(2)また、賃借しているマンションやアパートなどを民泊として提供する場合、事前に必ず貸主の承諾をもらうか、賃貸借契約に民泊営業ができる旨の文言を記載してもらいましょう。いずれもない場合、無断転貸として賃貸借契約を解除され、退去を求められるおそれがあります。

 今後、観光庁から標準的な約款が公表される予定ですので、そちらを参考にされるのもよいでしょう。

4.住宅ローンとの関係(期限の利益喪失・減税)

(1)民泊として提供しようと考えている物件に住宅ローンが設定されている場合、住宅ローン約款の期限の利益喪失条項に抵触する可能性があります。

 一般的な住宅ローン約款には、「住宅として使用する」旨の条項があり、「営業」として民泊の使用をする場合、この条項に違反するとして、期限の利益を喪失し、金融機関からローン残高を一括請求されるおそれがあります。

 現在のところ、民泊サービスが「営業」に該当するか否かの判断は不明確ではありますが、このようなリスクがあることを覚えておきましょう。

(2)また、住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)との関係でも、「自己の居住の用途」が要件となっており、「営業」として民泊の使用をする場合、この優遇措置が適用されなくなるおそれがありますので、注意が必要です。

5.民泊の今後と可能性

 民泊については、上記の外国人観光客対策のほかにも、賃貸物件のオーナーが空室を埋めるために利用するケース、開発業者が開発区域の一部を一時的に民泊として貸し出すケース、昨今問題となっている空き家の活用、高齢者などの緊急時における一時的な住まいとしての活用等が期待されています。

 新法の影響で民泊が適法化され、従来の旅行代理店が扱えるようになったり、民泊用保険の発売が開始される等、民泊ビジネスを取り巻く環境は、劇的に変化してきています。海外のベンチャー企業の活躍(airbnb等)からも明らかなとおり、民泊の広がりはもはや世界的な流れと言えるでしょう。

 民泊事業をお考えの方は、民泊に関しての法規制や今後の改正の動向に注意しながら、この時流をうまくとらえていただければと思います。


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