不動産賃貸契約におけるトラブル

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1 不動産賃貸におけるトラブル
2 賃料の滞納
3 賃料滞納による契約解除
4 修繕義務
5 建て替えのための明渡請求
6 賃料の増額請求
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不動産賃貸におけるトラブル

　不動産の賃貸業を行うにあたっては、様々なトラブルが発生します。例えば、以下のようなトラブルが典型的なものです。

賃料の滞納

　賃貸業を行う上で、賃料の滞納トラブルは避けられない問題かもしれません。

　賃料の滞納が積みあがっていくほど、未払賃料を全額回収することが事実上困難になっていくことが多いです。

　このため、賃料の滞納が発生した場合は、速やかににテナント・賃借人に連絡して賃料の支払いを督促することが大事です。

賃料滞納による契約解除

　賃料の滞納が続くような場合は、賃貸借契約を解除することを検討することになります。

　賃貸借契約書には、通常、賃料の滞納があった場合には、契約を解除することができる旨が定められています。

　このため、まずは賃料の滞納を理由に、賃貸借契約を解除する旨を賃借人に通知して、契約の解除を行い、物件を明け渡すことを求めます。

　ただ、裁判実務においては、いわゆる「信頼関係破壊の法理」が採用され、契約を解除できる場合が制限されています。すなわち、賃貸借契約の解除が認められるのは、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されていると言える場合に制限されています。

　このため、契約書に「１回でも賃料の滞納があれば契約を解除できる」と定めていても、裁判では、１～２回のみの賃料の滞納であれば信頼関係が破壊されたとは判断されません。

　実務上は、おおむね３か月分以上の賃料の滞納で信頼関係が破壊されたと判断されることが多いかもしれません。

　賃料滞納により契約を解除して、物件の明け渡しを求めても、これに応じない悪質なテナント・賃借人がいるのも少なからず存在します。

　その場合は、最終手段として裁判を起こして明け渡しを求めなければならない場合があります。

　裁判には時間と費用がかかります。このため、将来的に裁判が見込まれるようなテナントの場合は、2か月程度の家賃の滞納があればすぐに裁判を起こすなどして、損害が最小限になるように早めの対応をする方が良いでしょう。

修繕義務

　民法606条１項では、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と規定されており、賃貸物件についての修繕義務は賃貸人にあるとされています。

　また、賃貸人が修繕義務が負わないのは、「賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったとき」に限るとされています（同項但書）。

　つまり、民法においては、賃借人の落度により不具合が生じて修繕が必要となった場合を除き、賃貸人が修繕義務を負うとされています。

　このため、第三者の行為によって不具合が生じた場合や、自然災害などによって不具合が生じた場合も賃貸人が修繕義務を負うというのが基本になります。

　賃貸人が修繕義務を負うにもかかわらず修繕を行わない場合は、代わりに賃借人が修繕して（民法607条の2）、その費用が請求される場合もあります。

　また、賃貸人が修繕義務を果たさないことによって、賃借人が使用できなくなった場合は、賃料が減額されることがあります（民法611条）。

　さらには、修繕義務の債務不履行を理由として損害賠償請求をされる可能性がある他、契約の目的が達成できないとして契約解除（民法611条２項）がなされる場合もあります。

　このように修繕義務をめぐっては賃借人との間で大きなトラブルに発展することもありますので、ケースに応じた適切な対応を行うことが必要となります。

建て替えのための明渡請求

　賃貸物件が古くなり建て替えが必要となった場合や、建て替えのためにオフィスビルを購入した場合など、建て替えのために、既存のテナントや入居者に明渡しを求めていく場合があります。

　立ち退き交渉を行ってもうまく行かない場合は、訴訟を提起して明渡しを求めることになります。

　普通の賃貸借契約の場合、賃貸借契約を終了させて明渡しを求めるためには、「正当事由」が必要とされています。

　この正当事由があるかどうかについては、①賃貸人・賃借人それぞれの使用の必要性や、②賃貸借契約のこれまでの経緯、建物の現況や利用状況、②立退料の申し出などを考慮して判断されることになります（借地借家法28条）。

　賃貸人において物件の使用の必要性があるという点については、例えば、建物の老朽化、耐震性能の不足のほか、所有土地の有効利用のための建て替え等を主張していくことが考えられます。

　また、立退料については、立ち退きにより賃借人に通常生じるであろう損害を補償するという観点から金額を決めていくことが多いかもしれません。移転後の物件との差額賃料、移転費用などです。

　建て替えによる明渡しについては、賃借人側の事情も様々であるため、明渡しに応じてくれるのに困難が生じるケースもあります。

賃料の増額請求

　現行の賃料が、相場に比べて割安となっているような場合は、賃料の増額を求めることを検討します。

　借地借家法32条によれば、賃料の増減額請求ができる要件として、以下を定めています。

　①土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減
　②土地若しくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動
　③近傍同種の建物の賃料との比較

　これらの①～③の事情によって、賃料額が不相当になったときに賃料の増減額の請求ができることになります。

　増額後の賃料額を算出し、賃借人と増額交渉を行いますが、話し合いで解決をしない場合は、民事調停を起こして解決を図ることになります（調停前置主義、民事調停法24条の2）。

　調停で話し合いを行っても解決できない場合は、訴訟を提起し、裁判所に相当な賃料額を決めてもらうことになります。

　最終的に裁判で決着するまで時間がかかることが多いので、裁判が確定するまでの間、賃借人は、自らが相当であると認める額の賃料の支払いをすれば良いとされています（借地借家法32条2項本文）。

　そして、裁判が確定し、増額された賃料が確定した場合は、過去の不足額と、その不足額に年１割（10％）の利息を付けて支払わなければなりません（同項但書）。

　不動産賃貸借のトラブルでお悩みの方は、是非一度法律事務所瀬合パートナーズにご相談ください。

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