不動産の共有関係を最も簡単に解消する方法

1.はじめに

所有している不動産が共有状態となっており、共有者同士の意見があわないために、不動産が有効に活用できずにいたり、処分ができずにいたりすることがあります。その結果、固定資産税等の管理費用ばかりがかかってしまう等、困っている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。そのような場合、不動産の共有関係を最も簡単に解消する方法として、共有持分を放棄する方法を検討されてはいかがでしょうか。

2.共有持分放棄とは

(1)法的性質

共有持分の放棄とは、相手方のない意思表示であり、単独行為です。不動産の共有者が共有持分の放棄を行った場合、この共有持分は他の共有者に帰属することになります(民法255条)。また、共有持分権の変動は、実体法上、原始取得となりますが、登記手続上は、原始取得ではなく、譲渡に近い取扱いとなります。

(2)放棄の通知

上記(1)のとおり、法律上は、共有持分放棄は単独行為ですので、相手方は存在しません。ただ、実務上は、他の共有者に権利が帰属し、登記手続を行う必要性が生じるため、他の共有者に対して、共有持分を放棄したことを通知します。通知の方法としては、放棄したことを証拠として残すために、内容証明郵便で行うのがよいでしょう。

3.共有持分放棄と登記

(1)登記と対抗関係

共有持分放棄によって、他の共有者はこの共有持分を原始取得することになるため、原則どおりであれば、登記は、放棄した者の共有持分の抹消とするべきであり、対向関係にはならないように思われます。しかしながら、判例においては、共有持分放棄に対応する登記は移転登記であること、共有持分放棄による権利移転と共有持分譲渡が対抗関係にあると判断しています(最判昭和44年3月27日)。

(2)登記引取請求

後記のとおり、共有持分放棄をしても、登記が残っていると固定資産税の納税義務は消えません。そこで、他の共有者の協力を得て、共有持分移転登記をすることが必要です。もし協力を得ることができない場合、放棄をした共有者は他の共有者に対して、登記引取請求訴訟を提起する必要があります。この訴訟は、一般的に立証事項も少なく比較的短期間で終了するので、それほど負担のかかるものではありません。

4.共有持分放棄と課税関係

(1)固定資産税

共有持分を放棄し、放棄の通知を他の共有者に出したものの、他の共有者が共有持分移転登記に協力してくれない場合、登記上は放棄前の状態のままです。その場合、固定資産税は台帳課税主義であるため、放棄した共有者も固定資産税の納税義務を負うことになります。登記引取請求訴訟を利用して、共有持分の移転登記をしましょう。

(2)みなし贈与の課税

共有持分放棄を行った場合、民法上は原始取得であり譲渡ではないのですが、税務上は贈与と同じ取扱いとなります(「みなし贈与」といいます)。課される税金の種類は、当事者が個人か法人かによって異なります。不動産の共有関係にお困りの方は、不動産の法律問題に詳しい弁護士にご相談ください。

 


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発行日:2016.03.22

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